文/上海进深 魏薇
到任不足半年，建发华东集群总经理凌祁已经在上海楼市展现出超强行动力。
他近期的工作重心聚焦于建发海宸——这个被定位为 “海派东方灯塔作品” 的高端项目，正成为市场关注的焦点。
建发海宸的展厅选址颇具巧思，立于云际尚浦50层云端之上。
这里可以俯瞰整个新江湾，当然也包括建发海宸的工地，还能看到五角场商圈、复旦大学的日月双湖、新江湾生态走廊、新江湾城公园，给购房者留足了想象空间。
2025年6月11日，建发房产官宣收购上海地产集团旗下杨浦区新江湾社区G1-06地块股权，让沉寂5年的新江湾城再度成为上海楼市的焦点。在商品房之外，建发还需代建周边绿化、中企·云翠江湾边上商业。
时隔十年重回新江湾，建发显然是有备而来，项目的推进速度也很快。官宣拿地后案名很快公示，规划图随即公示，10天后展厅就开放，并计划在今年9月入市首批房源。
所谓“灯塔”，是建发对高阶项目的专属定位，需同时具备独特地段、稀缺资源与超强产品力。
建发在全国70多个城市落子200多个项目，算上建发海宸目前一共只有5个项目能被赋予“灯塔”头衔，建发海宸的分量由此可见一斑。
最近面世的是位于北京丰台的建发观宸，均价达13万/㎡，今年6月首开，当日揽金超60亿，创造了今年北京高端住宅开盘销售纪录。
整体规划
G1-06地块做了高低配，拟建10栋11-13F小高层、30栋4-6F叠墅&洋房产品，共1156套房源，是市区少见的超千套大型低密社区，其中，中小套占比50%。整盘能满足刚需和改善需求。
由于体量大、产品规格多，建发将小区大致分成了几个组团。最东侧是小高层，小区中轴线东侧和西侧是叠墅和洋房。社区低密部分与小高层部分被划分开来，总体是前低后高、西低东高排布。
整个地块并不规整，为了最大利用景观和土地面积，建发顺应地块形态和河道流向，大部分楼栋呈南偏东三四十度，东侧有几栋临河的楼栋南偏东角度在60度左右，但这样的朝向，下午基本没有日照了。只有小区最南端的四栋叠墅朝向比较正。
项目亮点
项目的亮点很多，我们从入口往里看。
小区完全人车分流，商业入口有落客区。由于小区的西侧、南侧、东侧被绿地和河道包围，没法设置出入口，所以只能全部设置在北侧。
西侧的低层组团与东侧的高层组团，各有各的人行/车行/消防/非机动车出入口。
擅长做新中式大门的建发，自然是不会放弃这个标签。从规划图上看，大门的高度有5.6米，长度67.5米，带有非常有代表性的祥云图案，这个规格的大门做下来会非常气派。
与大门紧紧相连的，是一幢1F的配套商业，高度有13米，再往下是一栋1F的配套商业，高度9米。接着就是贯穿南北约200米的中央主轴景观，从主入口延伸到了另一头的河岸，配套有三个下沉庭院、水景，规划图上呈现出来的庭院造型也很别致。
会所预计也会设置在主轴之上，据说会分上下两层，一共6000多平，户均接近6平了。
另外，社区内还规划众多景观组团。例如，小高层组团的中心位置、中轴线右侧的叠墅区域，都标识有景观架构。
产品细节
户型配置方面，预计小高层户型面积段为100-120㎡，洋房面积段为180-200㎡大平层，叠墅面积段为170-210㎡。
1、层高很优秀，120㎡以下的户型层高均在3-3.05米左右，大户型层高均在3.2米左右。例如，1#楼层高40米，一共13层，层高在3.05左右；22#楼层高19.7米，一共6层，层高有3.2米；14#楼是6F叠墅，总高18.75米，层高有3.1米。
2、楼间距足够，低密部分多数楼栋高度与间距比超过1：1，居住舒适度会更高。
3、小区东南侧的4-6F叠墅/洋房，屋顶做了特别的造型，非常契合建发的中式风范。
4、户型设计也跟上了当下市场主流，洋房配置了多阳台+全飘窗，部分大户型边套采用了270°转角飘窗设计。
5、高层楼栋均为2梯2户配置，北侧无连廊，洋房与叠拼均为1梯2户配置。
建发上海新征程
除了建发海宸地块，建发从上海地产集团手中一起拿下的，还有虹口北外滩山寿里片区三幅地块，共计斥资123.5亿。山寿里片区作为海派文化发源地，将保留历史建筑群并进行保护性开发，打造为连接北外滩与外滩的重要文化商业节点。
这类项目的开发难度大、成本高，在建发海宸上也已经花了很多心思，但建发必须把项目做漂亮，一来树立新标杆，二来提升知名度和品牌形象。
曲线拿地背后，建发近来在上海土拍市场似乎缺少了点运气。
今年的前5月的土拍，建发在上海颗粒无收，于是另辟蹊径在6月上旬从上海国企手中协议拿地。接着，在6月中旬的五批次土拍中，建发以12.68亿元拿下金山区一宗地块，楼面价14820元/㎡，溢价率9.78%。
2024年建发在上海仅拿下2幅地块，分别是与保利发展联合拿下嘉定菊园宅地、与金茂华润联合拿下普陀桃浦宅地，都是底价获得，其中嘉定菊园还是远郊地块。
再往前推两年，建发在上海拿地还是比较猛的。2022年建发在上海拿了五块地，拿地权益金额将近107亿元；2023年拿了四块地，拿地权益金额将近90亿元。
今年年初，原海西集群总经理凌祁调任华东集群总经理。华东集群负责城市包括北京、上海、苏州、无锡、南京和苏北，其中，上海是华东集群的业绩贡献率第一的城市。
凌祁是个稳健派管理，注重风险管理。调任华东集群总经理之前，凌祁曾担任海西集群总经理，业务包括大本营厦门、福州、泉莆、漳龙以及川渝、长沙、广州、南宁等城市。
在神仙打架的上海市场，凌祁的挑战才刚刚开始。
