每经记者|张静 张文瑜 西安 每经编辑|贺娟娟
一桩尘封十余年的土地买卖纠纷，因一纸民事判决书意外浮出水面，揭开西安闹市区的私售土地与四栋违建的陈年旧案，事情云谲波诡，背后疑云重重！
陕西智逸实业有限公司（简称“智逸公司”）作为“高新大都荟”项目开发主体，近日被法院判决需向西安蓝基物业管理有限公司（简称“蓝基公司”）交付10套房屋，并支付2988万元违约金。
值得关注的是，蓝基公司作为大都荟南侧西安世纪颐园小区的物业公司，其主张的权益竟是小区开发商西安荣康置业有限公司（简称“荣康置业”）遗留的“未完事项”。
2012年，荣康置业将世纪颐园西侧2.82亩土地及地上两栋建筑物出售给智逸公司，并获得2150万元现金赔偿及3197平方米房屋赔偿。
但根据相关规定，拥有国有土地使用证的地块严禁擅自交易。
或是意识到这一点，2018年，仅拿到现金赔偿的荣康置业进行简易注销，将后续权益主张甩给蓝基公司，从而引发了此次诉讼。
这场诉讼引起了世纪颐园小区业主的警惕，业主从城建部门获取的世纪颐园总平面图显示，案涉地块明确标注为小区绿地，而非开发商可自主处置的用地。并且小区内现存的物业办公楼及社区办公楼，在规划图中无迹可寻，占用公共绿地与道路用地，同时存在很大的消防隐患。
目前，业主们已就小区违建和土地私售问题展开维权，事件后续走向备受关注。
据公开资料，西安世纪颐园小区位于高新四路与科技路交汇处西北角，由荣康置业2005年建成交付使用。项目总建筑面积78320平方米，占地面积19000平方米，共有4栋建筑，包含3栋板塔结合住宅和1栋商务公寓。
就在近期，刘波（化名）等西安世纪颐园小区业主向《每日经济新闻》记者爆料称，小区内一共有四栋违章建筑，其中两栋违章建筑及部分土地在赵家坡村改造期间被出售，涉及数千万资产，截至目前还剩下两栋违章建筑。
小区业主们多年后才从诉讼信息中知晓，随即展开调查，事情的原委逐渐浮出水面。
2012年，赵家坡城中村改造工程启动，智逸公司作为项目开发主体，计划在世纪颐园小区西侧建设商业项目小广场，需征用2.82亩土地。
《每日经济新闻》记者获取到一份盖有双方公章的《合作协议》显示，2012年7月25日，智逸公司与荣康置业签订协议，约定拆除荣康置业位于科技路北侧的三层建筑A与五层建筑B，并将该区域辟为广场。
作为补偿，荣康置业将获得2150万元现金赔偿，以及3197平方米的房屋赔偿。
协议签订后，智逸公司按约将货币赔偿款支付至荣康置业指定的赵姓个人账户，荣康置业亦完成土地交付及建筑物腾退工作。
“当时签合同的时候并不清楚土地是啥情况。”智逸公司相关负责人向每经记者回应称，“当时他们给了一个私人账户接收赔偿款，我们有质疑过，但是这个赵某某等于说算是公司实控人，人家要求必须转到这个账户，我们就照做了。”
2018年，仅拿到了2150万元现金赔偿的荣康置业以完成全部经营工作为由选择注销公司。注销前，荣康置业将其公司的全部权利义务转让给物业公司蓝基公司。同时，世纪颐园小区内的三层物业办公楼与五层管理人员居住小楼，也一并交由蓝基公司管理。
天眼查显示，荣康置业此前指定收取赔偿款的个人账户所有人赵某某，曾于2013年4月前担任蓝基公司股东。荣康置业法人金某某，亦在2013年4月前持有蓝基公司股权。
彼时，房屋赔偿尚未履行，由此引发后续诉讼。
2023年，因智逸公司迟迟未履行房屋赔付义务，蓝基公司向雁塔区人民法院提起诉讼。
据（2023）陕0113民初23247号判决书显示，智逸公司被判向蓝基公司交付大都荟6栋1—3层10套房屋并承担超5000万元的违约金及经济损失。
智逸公司不服上述判决，随即向西安市中级人民法院提起上诉。根据（2024）陕01民终25468号民事判决书显示，2025年3月21日，西安中院二审改判，维持房屋交付判决并保留2988万元违约金。
至此，荣康置业售出的这块2.82亩土地累计收获了2150万元的现金赔偿，以及即将执行的10套房屋及2988万元的违约金。
小区业主们前往城建部门调取小区规划建设资料，通过仔细核对资料发现，荣康置业出售给智逸公司的土地，在小区总平面图中确属公共绿地范畴。
需明确的是，上述交易土地系荣康置业于2003年通过出让方式取得土地使用权，且规划用途为小区绿地。其改变土地用途并私下交易的行为是否违反规定？
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，国有土地使用权的转让有严格的条件限制，是不允许随意擅自买卖、擅自改变规划用途的，尤其是开发商完成了项目开发并将房屋售出后，小区绿地作为小区的公共部分，属于全体业主共有，开发商无权单独处置绿地土地使用权，其私下出售行为不仅可能违反了土地管理等相关法律法规，更构成了对业主共有权的侵害。
陕西树理律师事务所赵律师表示，这是既违法又侵权。拥有国有土地使用证的土地严禁擅自进行买卖交易。即便因特殊原因需要对土地实施征用，也必须严格遵循法定的官方程序办理。尤其该地块在规划中明确为绿地，属于小区配套公共设施。在此情况下，擅自改变土地用途并进行出售的行为，不仅违反了相关法律法规，也是对小区全体业主权益的侵害。
荣康置业选择将公司注销，或许也是意识到“违规”。
“公司注销后果很严重。”赵律师告诉每经记者，小区从最初的设计阶段，到土地摘牌、规划审批以及建设施工等一系列手续，应该是以这家已注销的公司名义办理。项目的相关权利义务通常与办理规划审批、建设手续的主体挂钩。一旦该主体公司注销，将直接导致后续诸多重要手续无法正常衔接。
除了核实出售地块为小区绿地外，小区业主们调取世纪颐园小区总平面图发现，只有A、B、C、D四栋建筑，并无上述小楼。此外，业主在住建部门调取档案时，住建部门提供的小区竣工验收资料，也仅有A、B、C、D四栋楼及地下车库。
那么，荣康置业与智逸公司约定拆除的三层建筑A与五层建筑B，疑似违建建筑。
刘波（化名）等业主向每经记者透露，上述绿地在最早是建有两栋楼，随后出售就被拆除改造了，目前小区内还有两栋违建建筑，即被移交蓝基公司管理的物业办公楼及五层小楼。
也就是说，世纪颐园小区内最早似乎有8栋楼，但具备合法手续的只有4栋，有一半都疑似违建。
智逸公司相关人士告诉每经记者，“据了解，三层的那栋长的是2005年建的，五层那栋更早，包括我们拆掉的那两栋，也说是2005年建的。”
循着业主提供的线索，每经记者实探小区发现，西侧五层楼现为蓝基物业办公楼，北侧三层楼作为世纪颐园社区等机构办公场所。
这两处，在世纪颐园小区总平面图上也为规划绿地、道路等。
近年来，西安市对违建的查处力度逐年加强，大力查处违法建设以及违规改变建筑主体结构或使用功能等造成安全隐患的行为。如2019年前10个月，西安市就查处违法建设1244.5万平方米，其中拆除1018.2万平方米，整治226.3万平方米。
那么，两栋小楼从何而来？是否取得合法手续？若尚未取得，为何能长期存在而未被拆除？一系列疑问亟待解答。
6月10日下午，每经记者联系漳浒寨街道办经济发展办公室了解情况，工作人员向记者回应称，早在2021年左右，相关部门就对这两栋建筑的违建性质做出过认定。但经过沟通协调，最终决定将其转变为公益性质免费提供给社区使用，因此这两处设施得以保留。
“因为那边有5个小区，但一直没有社区，成立社区缺少办公用房，刚好这个契机就把它变为公益的，给社区使用。”上述工作人员表示，“当时确实有相应的政策，还没有办法说得很准确。”
当记者询问后期这两栋小楼是否取得合法手续时，该工作人员则表示：“不太清楚”。
随后，每经记者来到西安市自然资源和规划局雁塔分局，监察科相关人士表示，6号的时候已经注意到这件事了，目前正处于调查核实阶段，是否违建暂时还未得出结论。
“要对比总平面图，看看实际情况是啥样子，还要约谈开发商，查清楚建筑物的主体。如果确认是违建的话，就下文件认定。”上述监察科人士表示，“至于后续如何，还要根据调查结果然后上会研究。”
此外，记者也联系蓝基公司进一步了解情况，但工作人员表示自己是新来的，对事件详情并不了解，而公司其他人都外出了。11日下午，每经记者再次联系蓝基公司，对方表示负责人不在，无法回答相关问题。
荣康置业擅自处置世纪颐园小区绿地并从中获利，刘波等业主认为，小区绿地归全体业主所有，因此前期智逸公司支付给荣康公司的2150万元赔偿款，以及法院判决智逸公司需支付的3219 平方米商业房、2988万元违约金都应归属小区全体业主。
业主们怀疑，荣康公司在收到智逸公司的赔偿款后，为逃避后续可能面临的责任，采取了注销公司的手段。同时，该公司与蓝基公司签订协议，试图转移违建所得的赔偿商业房及后续可能获得的赔偿款。
此外，小区内现存的两栋小楼也引发业主不满。
刘波等业主表示，这两栋建筑占用了小区公共绿地，导致小区空间变得拥挤狭窄，严重侵占了业主的合法权益。
“尤其是卖给智逸公司地块的地下室里，有小区的消防、供水、供热等多处公共设备，这些设备的后续使用问题存在隐患。而且，违建的小楼未经消防设计审核、验收，严重影响小区消防安全。一旦发生火灾，后果不堪设想，将直接威胁到业主的生命财产安全。另外，一栋疑似违建的用房被用作养老设施，更是加大了安全隐患。”
赵律师坦言，原来规划和设计是在勘探基础上，综合考量城市发展、建筑安全等多方面因素制定而成，其绿地率、容积率等核心指标属于刚性约束条款。擅自改变规划用途、侵占公共空间的行为，不仅违反相关法律法规，还会引发一系列连锁反应，特别是水暖电气等基础设施，若未经合规监督和验收，无法取得合法建设手续，极易成为安全事故的导火索。
“规划部门对已审批通过的规划方案具有严格的监督责任，违法建设项目是无法通过变更规划实现合法化的。”赵律师补充称，从城市建设安全角度分析，违规建筑的建设还可能触碰地质安全红线。尤其在特定区域，若建设行为未充分考虑地质条件限制，极有可能因地基沉降等引发建筑结构安全事故，造成难以估量的损失。
面对开发商和物业公司的侵权行为，世纪颐园小区的业主们采取行动维护权益。
在掌握了初步证据后，业主们委托专业律师向智逸公司发送《律师函》，指出荣康公司处置的地块性质为世纪颐园小区绿地，属于业主共有部分，要求智逸公司暂停争议房屋的交付，并按照比例直接向业主兑付相关权益。
对此，智逸公司相关负责人向每经记者回应称，对于小区业主提出的暂缓执行请求，公司会向法院说明情况，但具体执行由法院负责。“据我了解，目前已经开始执行了，我们的账户都被查封了。”
“律师也建议我们成立业委会，这样就可以代表业主们去谈判了。”刘波告诉每经记者。
因此，世纪颐园小区业主决定成立业委会作为申诉主体。
自5月中旬起，业主们前往街道办事处提交成立业主大会的申请资料。每经记者获悉，6月10日，小区业委会申请书已顺利通过街道办审批。
不过，业委会真正成立还需要一定时间。街道办还需从物业处获取业主名册、小区建筑规划总平面图、物业交付使用证明文件、公共设施设备清单等资料，之后会在小区大门口张贴允许成立业委会的批复及动员业主参与的通知。
刘波向每经记者透露，蓝基物业似乎在打时间差，企图在相关款项及赔偿被强制执行到位后，即便业主组成业委会也无力回天。“获益的资金给不给业主无所谓，好歹物业在公共设施上能有所作为，比如把停车场灯弄亮点，绿化、娱乐设施改善一下，免点物业费什么的。”
截至目前，这场业主与开发商之间的权益博弈仍在持续。
事实上，开发商擅自侵占小区绿地、违规出售公共空间等现象已非个例，业主的权益该如何保护？开发商的行为该如何规范和监督？这是一个长期思考的问题。
